Valutare un investimento immobiliare
L’investimento immobiliare è una scelta popolare per coloro che desiderano ottenere rendimenti stabili nel lungo termine. Tuttavia, per massimizzare il rendimento ed effettuare una corretta pianificazione finanziaria e patrimoniale è fondamentale valutare il rendimento di un investimento immobiliare. Questo non solo per avere una indicazione di stima dei ritorni attesi, ma anche per considerare il costo opportunità di detenere immobili rispetto alle alternative presenti sul mercato. Come si valuta un investimento immobiliare? Una procedura è di considerarlo alla stregua di un investimento finanziario, andando così ad esplorare tutti i flussi di cassa attesi ed estraendo il rendimento “interno” della serie di flussi di cassa. Per farlo, occorre considerare attentamente tutte le spese e le entrate associate a un investimento immobiliare. In questo articolo, esploreremo l’importanza di valutare le entrate e le uscite nonché come calcolare il rendimento attraverso l’attualizzazione dei flussi di cassa. Inoltre, vedremo come un consulente può svolgere un ruolo cruciale nel supportare questa valutazione.
Considerare i flussi - la fase di acquisto
In questa fase, oltre ovviamente al prezzo di acquisto, è necessario considerare tutte le altre spese che concorrono a formare l’esborso effettivo, che sarà il nostro primo flusso di cassa dell’investimento immobiliare. Le spese che dovremo andare a considerare sono le imposte, le commissioni di intermediazione, gli onorari per prestazioni professionali e eventuali costi per ristrutturazione. Tutte queste voci concorreranno a incidere sul rendimento dell’investimento.
Cominciamo con il calcolare le imposte dovute per l’acquisto. La base imponibile per il calcolo delle imposte è dato dal Valore catastale dell’immobile oggetto di investimento e si ricava dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per un coefficiente di 120 o 110 se l’immobile può usufruire delle agevolazioni prima casa.
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 110
Sul valore catastale, come riportato dall’Agenzia delle Entrate (vedi qui), si pagherà il 9% come imposta di registro e 50 € per l’imposta ipotecaria e catastale. Tale percentuale scende al 2% se l’immobile oggetto di investimento può essere adibito a prima casa. Se si acquista da un’impresa e la vendita è soggetta ad IVA, si pagherà il 10% come IVA e 200 € ciascuno per l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Tale percentuale scende al 4% se si tratta di prima casa.
Dopo aver considerato le imposte, occorrerà calcolare un’eventuale costo per la mediazione dovuta all’agente immobiliare. Generalmente, una commissione media si aggira intorno al 4% del prezzo di acquisto più IVA.
Altri costi che gravano sul primo flusso di cassa dell’investimento immobiliare sono gli onorari notarili per la stipula della compravendita, o anche del mutuo qualora si decida di finanziare l’acquisto presso la Banca, ed eventuali spese per una ristrutturazione edilizia.
Naturalmente l’insieme di queste componenti può portare il reale esborso dell’investimento immobiliare ad essere ben più importante del prezzo di acquisto. Ecco come l’intervento di un consulente in questa fase possa aiutare l’investitore a considerare il reale esborso finanziario da sopportare, o il costo opportunità di non vendere l’immobile se già lo si possiede, andando a pianificare le risorse necessarie, proprie o di terzi, per effettuare l’investimento tenendo ben presente e anzi ottimizzando la fiscalità.
Considerare i flussi - la fase di rendita
Finalmente tutto è pronto per partire e per ricevere finalmente i frutti del proprio investimento immobiliare. Anche qui occorre però fare attenzione e non lasciarsi trasportare dall’emotività di considerare il mero flusso di affitto come rendimento dell’intera operazione di investimento.
Innanzitutto, occorre calcolare la tassazione da corrispondere sull’affitto percepito.
Nella maggior parte dei casi, si può ricorrere all’applicazione della cedolare secca, vale a dire un’imposta sostitutiva dell’IRPEF pari al 21%. Tale regime può essere richiesto da persone fisiche che affittano non in esercizio di attività di impresa a soggetti persone fisiche che non agiscono in attività di impresa. Se ciò non è possibile, troverà applicazione la normale tassazione IRPEF. Se la scelta del primo regime è stata decisamente favorevole nel corso degli ultimi anni, non altrettanto sicuramente può dirsi di chi cominci ad affittare oggi, poichè optando per la tassazione sostitutiva, il locatore rinuncia ad adeguamenti di affitto secondo i dati inflattivi ISTAT.
Oltre alla tassazione sull’entrata, sarà necessario calcolare anche l’IMU. Questa è un’imposta calcolata dal singolo comune sulla base della rendita catastale rivalutata (vedi qui) e moltiplicata per 160 (per gli immobili ad uso abitativo).
E’ altresì ammessa l’aliquota della cedolare secca al 10% se si opta per un affitto a canone concordato per alcune città italiane ad alta densità abitativa.
Infine, andranno considerate spese straordinarie di manutenzione che rimangono a carico del proprietario ed eventuali spese relative al pagamento di rate di mutui se l’immobile oggetto di investimento è stato acquistato con accensione di finanziamento. Anche in questo caso la consulenza in materia di investimento può servire per avere una corretta visione di quali realmente possano essere i flussi di cassa in entrata, piuttosto che affidarsi a misure approssimate.
Considerare i flussi - la fase di vendita
Una volta definito il tempo dell’investimento per definire il rendimento conseguibile con l’investimento immobiliare, si può considerare che l’immobile stesso venga ceduto o comunque che si possa stimare un prezzo presunto di realizzo. Nel primo caso, dovremmo andare a considerare i costi eventuali per una intermediazione immobiliare (generalmente più bassi, nell’ordine del 1-2% più IVA) e una tassazione sull’eventuale plusvalenza se l’immobile viene rivenduto ad un prezzo maggiore entro i 5 anni dall’acquisto. In questo caso, si pagherà la tassazione del 26% sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto al netto delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale e IVA) e onorari notarili o spese diverse relative all’atto di acquisto già pagate.
Calcolare il rendimento
Una volta considerati tutti i flussi di cassa periodici, è possibile stimare il rendimento atteso dell’investimento immobiliare. Questi altro non è che il rendimento interno di una serie di flussi di cassa, vale a dire quel tasso di attualizzazione che rende uguali i flussi in entrata e in uscita. Per ottenerlo basta effettuare il calcolo su Excel con la formula =tir.cost o =tir.x utilizzando anche le date di pagamento.
Ottenuto il rendimento annuale atteso, è facile ora confrontarlo con quello offerto da altri strumenti finanziari presenti sul mercato. E’ cruciale in questa fase il supporto di un consulente che possa raccogliere le aspettative dell’investitore, il ritorno atteso, le preferenze per il rischio e l’orizzonte temporale ed offrire una panoramica dettagliata e correttamente pianificata, anche tramite l’analisi dei flussi di cassa, di investimenti finanziari alternativi all’immobiliare.
Una prima semplice analisi che si può fare è quella di paragonare il rendimento dei flussi di cassa dell’investimento immobiliare con quelli attesi da un titolo di Stato con la medesima scadenza.
E’ anche possibile attraverso il calcolo del TIR sapere qual è il punto di break-even, il periodo di tempo, cioè, necessario di detenzione dell’immobile affinchè il proprietario possa almeno rientrare dell’investimento iniziale.
Infine, sapendo il rendimento offerto da uno strumento finanziario in un dato lasso di tempo, è possibile calcolare l’ammontare dell’affitto da richiedere affinchè l’investimento immobiliare sia profittevole rispetto all’alternativa finanziaria
Le incognite
Nel calcolo del rendimento atteso dell’investimento ci sono delle variabili di difficile stima, che possono incidere, anche notevolmente, sul tasso di rendimento interno. Stiamo parlando del valore di realizzo al termine del periodo dell’investimento, variabile che dipende dall’andamento del mercato immobiliare nel tempo e può rappresentare un elemento molto importante.
Un secondo elemento, non meno trascurabile, è l’affidabilità del locatario nei pagamenti. Tutto il ragionamento fatto finora presuppone che i pagamenti siano costanti e onorati con tempestività. Quando così non fosse, oltre al minore introito da affitto, potrebbero insorgere ulteriori spese, di natura legale, per poter procedere al recupero del credito o al ritorno nella disponibilità dell’immobile.
Ultimo elemento variabile, seppur di minore entità, sono le spese di natura straordinaria che rimangono in capo al proprietario.
Un’alternativa valida all’utilizzo dell’immobile per uso residenziale può essere quello di adibirlo a casa vacanze, soluzione molto gettonata specialmente in città d’arte o di vacanza. In questo caso l’importo degli affitti può essere anche notevolmente più elevato rispetto all’affitto tradizionale, ma concorrono anche altri costi quali ad, esempio, i costi di intermediazione di una piattaforma di prenotazione vacanze (quali Booking.com o Airbnb), costi per la pubblicità, costi per i servizi di pulizia e manutenzione, costi vivi per fornire le attrezzature necessarie al soggiorno o per pagare del personale addetto alla gestione. Inoltre, il dispendio di tempo necessario al management è decisamente più elevato rispetto ad un affitto tradizionale. E’ anche doveroso considerare il regime fiscale da applicare, andando a considerare la convenienza o meno di gestire l’attività in maniera occasionale e non professionale, senza quindi la necessità di aprire la partita IVA.
Un esempio
Cerchiamo ora di fare un esempio per comprendere l’importanza della ricerca del rendimento atteso dell’investimento immobiliare.
Ipotizziamo di voler acquistare un immobile da un privato a Roma di 100 metri quadri con rendita catastale di 1,050 €. Per determinare il prezzo di acquisto e di affitto, si farà affidamenti ai dati OMI come da tabella seguente.
Supponiamo che si riesca ad ottenere l’immobile pagando il prezzo più basso poichè l’immobile oggetto di investimento necessita di ristrutturazione stimati in 50.000 € ed affittarlo al valore massimo. Il valore di acquisto sarà quindi 390.000 €. Non si potrà usufruire delle agevolazioni prima casa e non si procede ad accendere un finanziamento. Le commissioni per l’agenzia immobiliare saranno del 4% già comprensive di IVA. Il proprietario opta per l’applicazione della cedolare secca al 21%. L’aliquota IMU del comune di Roma è dello 0,86%. Tempo di investimento 10 anni.
Andiamo quindi a sviluppare il piano di investimento e calcolarne il rendimento
Esborso iniziale:
Fase di rendita
Fase di realizzo:
Applicando la formula per il calcolo del rendimento interno, si ottiene che l’investimento immobiliare così proposto rende il 2,15% Annuo per 10 anni.
Facciamo quindi alcune considerazioni:
Il break even dell’investimento si avrebbe al 4° anno, data in cui rivendendo l’immobile al prezzo sopra ipotizzato, il tasso di rendimento si attesta allo 0,69% dopo aver pagato l’imposta sulla plusvalenza.
E’ lecito paragonare questo rendimento con quello offerto da strumenti finanziari alternativi. Prendiamo in considerazione, quindi, il BTP con scadenza Maggio 2033 il cui rendimento netto è, alla data di scrittura dell’articolo, il 3,45% netto. Sulle ipotesi fin qui fatte, il rendimento dell’investimento immobiliare non remunererebbe a sufficienza l’investitore in confronto al possesso di un BTP, rendendo “solo” il 2,15% annuo.
Se il proprietario volesse ottenere dal suo investimento immobiliare lo stesso rendimento del BTP, dovrebbe pattuire un canone annuo di almeno 27.268 € (ceteris paribus) o rivendere l’immobile ad un valore che sfiora i 500.000 € (ceteris paribus).
Naturalmente l’esempio è una mera ipotesi rappresentativa di come e cosa dovrebbe essere considerato, insieme ad un consulente, per poter valutare correttamente la convenienza dell’investimento immobiliare. Tanti sono le casistiche che possono incidere sul rendimento e concorrere a formare una certa aleatorità dei risultati e di qui l’importanza di valutare l’investimento sotto ogni aspetto.
Conclusioni
Valutare attentamente tutte le spese e le entrate è fondamentale per calcolare il rendimento di un investimento immobiliare. L’attualizzazione dei flussi di cassa consente di ottenere una stima accurata del rendimento finanziario nel tempo, considerando il valore del denaro nel presente rispetto al futuro. Coinvolgere un consulente esperto può fornire competenze specializzate e una prospettiva obiettiva per valutare le opportunità e le alternative di investimento e massimizzare il rendimento. Con una corretta valutazione dei cash flows, insieme all’assistenza di un consulente professionale, gli investitori possono prendere decisioni più informate e raggiungere i propri obiettivi finanziari a lungo termine.